Magaziile, bucătăriile de vară și alte anexe gospodărești din mediul rural pot fi construite fără autorizație în anumite condiții, dacă suprafața lor cumulată nu depășește 20 de metri pătrați. Noile reglementări stabilesc însă cerințe clare privind înălțimea, structura și caracterul construcțiilor, iar pentru alte lucrări este necesară notificarea primăriei sau parcurgerea unor proceduri specifice.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026, a introdus un sistem care diferențiază lucrările exceptate de la autorizare, cele pentru care este suficientă notificarea administrației locale și cele care necesită autorizație de construire.
Ce anexe pot fi construite fără autorizație
În mediul rural, anumite anexe exterioare locuințelor unifamiliale pot fi realizate fără autorizație și fără procedura simplificată a notificării, dacă sunt respectate cumulativ toate condițiile prevăzute de lege.În această categorie intră terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile, magaziile, grupurile sanitare și alte amenajări similare.Pentru a beneficia de această excepție, construcțiile trebuie să respecte următoarele cerințe:
- suprafața cumulată să nu depășească 20 de metri pătrați;
- înălțimea să fie de cel mult 2,5 metri;
- să fie realizate fără fundație;
- structura să fie din lemn sau metal;
- construcțiile să aibă caracter provizoriu și să fie demontabile.
Limita de 20 de metri pătrați se referă la suprafața totală a anexelor realizate în baza acestei excepții, nu la fiecare construcție în parte.De exemplu, o magazie de 12 metri pătrați și o bucătărie de vară de 8 metri pătrați se încadrează împreună în limita prevăzută de lege. În schimb, două construcții de câte 20 de metri pătrați depășesc plafonul cumulat.Chiar dacă nu este necesară autorizația, proprietarii trebuie să respecte regulile de urbanism, prevederile Codului civil și drepturile vecinilor.
Când este suficientă notificarea primăriei
Pentru unele construcții care nu îndeplinesc condițiile excepției de 20 de metri pătrați, legea permite folosirea unei proceduri simplificate, bazate pe notificare.Aceasta poate fi aplicată anumitor construcții noi din intravilanul rural, realizate în exteriorul locuințelor unifamiliale, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Sunt excluse localitățile rurale aflate în zone metropolitane.În această categorie pot intra garajele, terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile, piscinele, grupurile sanitare și alte construcții similare.Suprafața cumulată nu trebuie să depășească 50 de metri pătrați, iar documentațiile de urbanism aprobate trebuie respectate.Procedura presupune întocmirea unui proiect tehnic de execuție cu un conținut simplificat, realizat de specialiști potrivit competențelor profesionale. Sunt incluse și unele anexe mai mici de 20 de metri pătrați care au fundație, caracter permanent și nu sunt demontabile.Prin urmare, notificarea nu înseamnă că proprietarul poate construi fără documentație tehnică sau fără respectarea regulilor de urbanism.
Ce reparații se pot face fără autorizație
Codul permite și anumite reparații și intervenții asupra clădirilor existente fără autorizație, cu respectarea condițiilor specifice fiecărei lucrări. Regimul descris se aplică în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.Printre lucrările exceptate se numără:
- repararea gardurilor, dacă sunt păstrate forma și materialele existente;
- repararea acoperișurilor, învelitorilor și teraselor, fără schimbarea formei și aspectului;
- repararea trotuarelor, scărilor de acces și teraselor exterioare, cu păstrarea caracteristicilor arhitecturale;
- repararea sau înlocuirea tâmplăriei interioare;
- înlocuirea tâmplăriei exterioare, dacă sunt păstrate forma și dimensiunile golurilor;
- repararea tencuielilor, zugrăvelilor, vopsitoriilor, placajelor și pardoselilor;
- repararea sau înlocuirea instalațiilor interioare, sobelor și coșurilor de fum;
- repararea branșamentelor și racordurilor exterioare aferente construcțiilor, în limitele proprietății.
Pentru finisajele exterioare, lucrările nu trebuie să modifice elementele fațadei și culorile clădirii.Legea permite, de asemenea, montarea unor sisteme locale de încălzire și preparare a apei calde, a aparatelor individuale de climatizare și a echipamentelor pentru contorizarea consumurilor de utilități.
Panourile fotovoltaice pot fi montate cu înștiințarea autorităților
Instalarea sistemelor fotovoltaice pe clădiri, anexe gospodărești sau pe sol, de către proprietarii care sunt prosumatori, nu necesită autorizație de construire, potrivit prevederilor prezentate în Cod.Este însă obligatorie înștiințarea prealabilă a autorităților administrației publice locale și respectarea legislației în vigoare.Aceleași cerințe se aplică panourilor solare destinate încălzirii sau preparării apei calde pentru consum propriu.Structura de susținere trebuie să asigure stabilitatea ansamblului și să preia greutatea proprie, încărcările generate de panouri, vânt și depunerile de zăpadă.
Reguli speciale pentru zonele protejate
Lucrările asupra clădirilor situate în zonele de protecție a monumentelor istorice și în zonele construite protejate sunt supuse unor condiții distincte.Pentru anumite reparații și intervenții sunt necesare notificarea prealabilă a autorității locale și a serviciului deconcentrat competent în domeniul patrimoniului, precum și acordul scris al acestuia.Lucrările nu trebuie să afecteze volumul, forma clădirii sau decorația fațadelor și nu pot presupune extinderi, demolări ori modificări structurale.În funcție de intervenție, trebuie păstrate materialele, culorile, texturile și dimensiunile existente. Pentru investigarea, conservarea și restaurarea componentelor artistice sunt necesare avizele autorităților competente în domeniul patrimoniului cultural.Monumentele istorice și clădirile cu valoare arhitecturală sau istorică sunt supuse unor reguli specifice.
Amenzi de până la un milion de lei pentru lucrările nelegale
Codul prevede sancțiuni importante pentru proprietarii care execută lucrări fără autorizația cerută de lege sau cu încălcarea prevederilor acesteia.Potrivit textului legislativ prezentat, amenzile pot ajunge la:
- 50.000–1.000.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, dacă fapta nu constituie infracțiune;
- 50.000–500.000 de lei suplimentar, pentru fiecare nivel neautorizat, în cazul încălcării regimului de înălțime prevăzut în autorizație;
- 5.000–50.000 de lei pentru lucrări realizate fără notificarea prealabilă obligatorie sau cu nerespectarea proiectului notificat;
- 50.000–100.000 de lei pentru neîndeplinirea obligației de notificare a începerii lucrărilor, în situațiile prevăzute de lege.
Pentru anumite lucrări executate fără autorizație sau cu încălcarea acesteia la monumente istorice și în alte amplasamente protejate expres de Cod, faptele pot constitui infracțiuni. Pedeapsa prevăzută este închisoarea de la trei luni la un an sau amenda penală.Continuarea lucrărilor după dispunerea opririi de către organele de control competente constituie, de asemenea, infracțiune.
Plata amenzii nu legalizează construcția
Achitarea unei amenzi nu înseamnă că o construcție realizată ilegal intră automat în legalitate.Autoritățile pot dispune oprirea lucrărilor și pot solicita aducerea acestora în conformitate cu prevederile legale, obținerea unei autorizații de regularizare, acolo unde legea permite, sau desființarea construcției.Pentru intrarea în legalitate sunt verificate respectarea regulilor de urbanism, cerințele tehnice aplicabile, obligațiile de mediu și celelalte condiții prevăzute de lege. Dacă o construcție nu îndeplinește condițiile pentru a fi menținută, poate fi dispusă desființarea acesteia, inclusiv prin instanță, pe cheltuiala persoanelor responsabile.Înscrierea construcției în cartea funciară presupune, la rândul său, îndeplinirea cerințelor legale aplicabile.Înainte de a începe o lucrare, proprietarii trebuie să verifice în ce categorie se încadrează aceasta: lucrări exceptate de la autorizare, lucrări pentru care este suficientă notificarea sau lucrări pentru care rămâne obligatorie autorizația de construire. Încadrarea depinde de caracteristicile construcției, amplasament și reglementările urbanistice aplicabile.
